綜合體單體設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容較廣，包括商業(yè)、辦公和酒店。今天我們的主題：辦公設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。首先我們少不了對(duì)相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)的了解，再到我們的核心內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)、分區(qū)與核心筒設(shè)計(jì)，最后到功能用房的設(shè)計(jì)。這些內(nèi)容我們一共分為四個(gè)章節(jié)講述。

概念——如何定義超高層

首先我們要對(duì)超高層有個(gè)基本理解，到底多高的寫字樓屬于超高層建筑。實(shí)際上我們是以時(shí)間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超高層的定義可分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段 

1972年以前，7層的建筑一般就被認(rèn)為是超高層建筑。

第二個(gè)階段 

1972年國際高層建筑會(huì)議，規(guī)定了按照層數(shù)的多少把高層建筑劃分為以下四類：

第一類高層：9一16層(最高到50米)；

第二類高層：17一25層(最高到75米)；

第三類高層：26一40層(最高到100米)；

第四類高層：超高層建筑，40層以上(100米以上)。

第三個(gè)階段  

20世紀(jì)90年代以后，隨著建筑、工程技術(shù)的進(jìn)步，沒有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為: 8-29層，高度30米以上100米以內(nèi)為中高層建筑；30-60層，高度100米以上200米以內(nèi)為高層建筑；60層以上，高度超過200米的為超高層建筑。

就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑，繼續(xù)沿用第二個(gè)階段對(duì)超高層的定義。不過在100米的高度區(qū)間，110米和120米的建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。

這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^100米的建筑已經(jīng)越來越多。但是我們可以肯定的是國際對(duì)超高層的定義取決于不同階段的不同技術(shù)條件。

概念——寫字樓分級(jí)

寫字樓的叫法源于香港，而寫字樓的等級(jí)也只是市場給的一個(gè)說法。比如我們經(jīng)常聽到一些寫字樓宣傳“甲級(jí)”與“超甲級(jí)”。實(shí)際行業(yè)內(nèi)還沒有一個(gè)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)“甲級(jí)”有成文的規(guī)定，國內(nèi)更沒有規(guī)范詳細(xì)規(guī)定甲級(jí)必須達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)。它是起源于香港著名策劃公司、統(tǒng)計(jì)公司如戴德梁行、世邦魏理仕給業(yè)主定義的。大家都不愿意被定義“乙級(jí)”，市場上絕大多數(shù)上規(guī)模的寫字樓都被包裝成“甲級(jí)寫字樓”，僅此而已。

而寫字樓還有“5A寫字樓”的說法，這個(gè)倒是有一個(gè)類似于酒店星級(jí)評(píng)定的明確標(biāo)準(zhǔn)。5A指的是智能化（automation）,分別是

OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)
FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)
SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)
BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)

但是對(duì)于建筑師給業(yè)主匯報(bào)方案時(shí)，無可避免被業(yè)主問到甲級(jí)與超甲級(jí)的區(qū)別的話。我們也是根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)，給你們提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。

（點(diǎn)擊圖片放大）

甲級(jí)寫字樓與超甲級(jí)寫字樓的區(qū)別除了體量、面積和凈高這些基本建筑信息之外，還有配置也很重要。重點(diǎn)提及走廊寬度里的電梯前室，如果你的寫字樓定位是高端豪華路線，我們就會(huì)建議大堂的電梯前室不應(yīng)該低于3.3米，而3.3米也被認(rèn)為區(qū)分定位的一個(gè)分水嶺。

另一個(gè)就是對(duì)寫字樓影響比較大的電梯系統(tǒng)，作為建筑師，我們主要關(guān)注電梯的載重量與配置比例。甲級(jí)與超甲級(jí)在電梯配置比例上差別只是幾百方，但是這個(gè)差別并不是絕對(duì)的，要區(qū)別寫字樓之間的等級(jí)，關(guān)鍵還是看人們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)層等候電梯的時(shí)間，時(shí)間越短，寫字樓級(jí)別越高。

最后提一下表格中的穿梭梯，通常指車庫至首層或者首層至頂層的大堂轉(zhuǎn)換層的電梯。這些電梯的標(biāo)準(zhǔn)主要看經(jīng)濟(jì)情況，基本都采用1.75米/秒的梯速，算是速度相對(duì)較慢的電梯，因?yàn)榈诌_(dá)層數(shù)少，即使用最低速的電梯，也能夠滿足60秒的消防呼救的時(shí)間間隔。所以大家在做穿梭梯的時(shí)候自然而然會(huì)選擇這種速度慢，但價(jià)格便宜的電梯。

概念——標(biāo)準(zhǔn)層

關(guān)于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層，諸如標(biāo)準(zhǔn)層輪廓、進(jìn)深和核心筒輪廓這些基本我們就不細(xì)說了。

我們重點(diǎn)要知道的是標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積，即標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積減去核心筒的面積所得。

而標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積和有效建筑面積的區(qū)別就是減去公共的走道與設(shè)備管井的面積。那么這兩個(gè)面積對(duì)于租戶有什么影響呢？比方說如果你是租下一整層的話，那么你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積。而如果你只是租下一層里的某一間辦公室，需要承擔(dān)走廊的公攤面積，這時(shí)你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層有效建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積，我們又可以得出兩個(gè)數(shù)據(jù)：基本得房率和二次得房率（概念如圖示）。不過二次得房率的參考意義不大，真正有意義的應(yīng)該是參考基本得房率乘以二次得房率后的數(shù)值，即標(biāo)準(zhǔn)層凈使用面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的比值，我們稱為凈得房率。凈得房率也是我們使用比較多的參考數(shù)值。

一般我們?cè)谧鲋笜?biāo)的時(shí)候，有可能會(huì)弄混基本得房率與凈得房率，實(shí)際上它們不能一概而論，往往會(huì)因?yàn)楣沧呃鹊牟顒e，在數(shù)值上存在六七個(gè)點(diǎn)的差異。所以大家需要明確這些概念，千萬不要犯糊涂了。

辦公體設(shè)計(jì)的相關(guān)概念就普及到此了，馬上進(jìn)入規(guī)劃的要點(diǎn)講解。

我們?cè)谏掀v解商業(yè)體設(shè)計(jì)，當(dāng)中的組織設(shè)計(jì)章節(jié)提及到了商業(yè)體與辦公體之間的關(guān)系，辦公體的部分規(guī)劃要點(diǎn)，各位可以回顧一遍。那么這里我們根據(jù)辦公體規(guī)劃，針對(duì)塔樓裙樓合并和分開的兩種情況為大家補(bǔ)充要點(diǎn)。

規(guī)劃——塔樓裙樓合并

我們提過辦公樓一般設(shè)置在整個(gè)商業(yè)動(dòng)線的一端，如果遇到有交叉口的路段，那么辦公樓就會(huì)如下圖放置。在這里辦公樓充當(dāng)了一個(gè)標(biāo)志物的作用。

看到這里，可能有人會(huì)問辦公樓這樣放置怎樣安排車流線？因?yàn)榻徊媛房谑艿酵司嗟南拗疲荒茉?0米的距離內(nèi)設(shè)置車行交通入口。那么這時(shí)我們辦公的車流就不得不與綜合體其他功能的車流重疊。

在這張圖里的車流安排就是從臨街一側(cè)進(jìn)入，經(jīng)辦公樓前的廣場最后再繞行進(jìn)入地下車庫，這時(shí)的車庫出入口與綜合體統(tǒng)一考慮，并且車行入口的道路（綠化退距與雙車道）必須留足夠大的距離。

同樣是合并的規(guī)劃情況，但是用地沒有那么緊張的話，建議最好是在辦公樓前設(shè)計(jì)一個(gè)回車場或者是地下車庫的出入口（如圖所示）

規(guī)劃上安排完車流后，我們?cè)賮砜慈肆鞯脑O(shè)計(jì)。

綜合體設(shè)計(jì)中各功能板塊可以連通，但是要注意商業(yè)動(dòng)線不要直接進(jìn)入辦公或酒店的大堂，畢竟大堂就是代表門面的名片，視線內(nèi)不希望看到雜亂的人流。所以往往會(huì)設(shè)計(jì)一條較為隱蔽的流線，來將辦公、酒店和商業(yè)三部分連通。

這個(gè)要點(diǎn)影響到我們核心筒的交通流線設(shè)計(jì)，我們將上圖案例的核心筒交通簡化為下圖：

可以注意到規(guī)劃完功能的出入口，核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中即形成了T字型的交通關(guān)系，即使在不知道電梯數(shù)量和管井布置的情況下，也可以畫出核心筒。它會(huì)對(duì)我們?cè)谧稣麄€(gè)辦公單體深化的過程有很大的幫助。

規(guī)劃——塔樓裙樓分開

在規(guī)劃中塔樓與裙樓分開時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)用地寬裕與緊張的兩種情況。

在用地較為寬裕的情況下，我們參考下圖，最好可以將辦公、酒店甚至是公寓的流線形成單獨(dú)的回車環(huán)線。即把不同功能的車流線形成獨(dú)立單向環(huán)線。

圖中辦公和酒店的車流都可以通過一個(gè)獨(dú)立的環(huán)線，進(jìn)入地下車庫或是離開，互不干擾。

然而在用地比較緊張的情況下，我們可以沿著建筑物的外圍設(shè)計(jì)流線，如圖，車流從城市干道重疊進(jìn)入，然后將一部分流線給酒店，一部分給辦公，最后重疊的路線要么連接城市干道，要么連接地下車庫。

了解完概念與規(guī)劃要點(diǎn)后，我們漸漸也來到了核心章節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)層與體量。對(duì)于辦公樓設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層與核心筒、使用率這些的關(guān)系可謂是重中之重。

辦公樓的本質(zhì)實(shí)際也很簡單，就是由一個(gè)筒組織起來的。說起核心筒，就不得不提起潘工的青澀往事，想當(dāng)年剛畢業(yè)出來工作老板安排的第一個(gè)任務(wù)就是畫核心筒的施工圖，當(dāng)時(shí)內(nèi)心os：哇，老板將這么核心的東西交給我做，應(yīng)該是很信任我的能力，看來只要我努力很快就能走上人生巔峰！后來得知真相的潘工不禁流下一行熱淚，老板竟然說因?yàn)楹诵耐脖容^簡單，交給我這種小白應(yīng)該沒什么問題……

上面的故事大家聽了就樂呵一下好了，實(shí)際上核心筒說難不難，但說容易也不容易。難是難在方案前期我們?nèi)绾伟阉须娞?、樓梯、管井還有整個(gè)交通形式，以比較經(jīng)濟(jì)的形式將它們合理地組合在一起，最終提高使用率。那么說它容易呢，是因?yàn)樗诟鞣矫娲_定之后，去到初設(shè)或施工圖階段，只要按照規(guī)范去安排和其他專業(yè)配合，就能基本完成核心筒。

所以一個(gè)成功的辦公樓案例，它的核心筒一定是在方案階段就已經(jīng)落實(shí)。

體量影響因素——規(guī)模、高寬比

要知道體量對(duì)核心筒，乃至整個(gè)辦公樓的影響首屈一指。如果我們從美學(xué)的角度來評(píng)判一個(gè)建筑，就離不開它的規(guī)模與高寬比。高寬比越大的建筑給人的印象越挺拔，一般低于3:1或接近2:1比例給人的感覺偏矮胖。

最后我們得出了4:1這個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的高寬比，高寬比在4:1以上是比較理想的，直到5:1以上會(huì)有較強(qiáng)的挺拔感，超過6:1則結(jié)構(gòu)難度加大（67度區(qū)高寬比在6:1-7:1為框筒結(jié)構(gòu)上限）

不過高寬比可不是我們一廂情愿地設(shè)定的，而是取決于總建筑面積。不同總建筑面積形成的建筑體量完全是不一樣。我們通過下列列舉的數(shù)據(jù)， 從而獲得對(duì)體量的準(zhǔn)確把握。這樣我們?cè)诜桨盖捌冢玫娇偨ㄖ娣e數(shù)據(jù)時(shí)，也能夠大概預(yù)知建筑的體量。

這個(gè)表格討論的是一個(gè)點(diǎn)式的正方形超高層，那么從第一行看起，3萬的總建筑面積想要做到4.1的高寬比，那么標(biāo)準(zhǔn)層的面積只有950，這是一個(gè)不符合經(jīng)濟(jì)要求的指標(biāo)。一般我們認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)層面積要至少接近2000㎡，建筑高度接近200m才算是符合經(jīng)濟(jì)的超高層建筑，所以如果你的規(guī)模在5萬以下的建筑面積，建議還是采取板式，橫向發(fā)展的建筑形式。

體量影響因素——標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積系數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積系數(shù)稱為K值，表示使用率。那么k值與建筑層數(shù)的關(guān)系，我們用下圖表示，層數(shù)越高，核心筒所占標(biāo)準(zhǔn)層面積越大，K值越小。10層時(shí)K值可接近78%。原因是層數(shù)越高，核心筒的各種設(shè)備、電梯所占面積的增幅高于標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積，使用率相應(yīng)下降。

K值與建筑層數(shù)的關(guān)系

K值與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的關(guān)系圖呈拋物線，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積達(dá)2500左右，使用面積系數(shù)達(dá)到最大值，接近80%，通常78%已經(jīng)是極限。

K值與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的關(guān)系

上面兩個(gè)系數(shù)表來源于二三十年前日本研究所得，由于受到當(dāng)時(shí)建筑設(shè)備和技術(shù)的限制，所以上表僅供參考，只需要理解其中的原則，對(duì)于數(shù)據(jù)不必死記硬背。

現(xiàn)在的大樓比起以前的混凝土結(jié)構(gòu)，大多采用鋼結(jié)構(gòu)以及高效能的設(shè)備，大大節(jié)省了設(shè)備與電梯間的面積。接下來我們用實(shí)際項(xiàng)目來講解一下：

我們通過比較得知，擁有118層的上海中心比43層的無錫時(shí)代廣場1號(hào)塔樓的得房率高，這時(shí)你可能會(huì)問：不對(duì)，上面不是說層數(shù)越高，得房率就越小嗎？實(shí)際上當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層面積大于3000時(shí)，只要設(shè)計(jì)合理，并且采用高效的設(shè)備，不浪費(fèi)每一個(gè)平方的面積，得房率也可以高達(dá)75%。不過這樣一來，就要看業(yè)主爸爸愿不愿意出錢買好的設(shè)備，最終達(dá)到提升使用率的目的。

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層的面積受到建筑形體的影響比較大。我們以外形呈現(xiàn)梭型的武漢中心為例，由于中間大，兩端小的外形，我們可以得知中間部分標(biāo)準(zhǔn)層面積最大的層數(shù)，使用率k值也是最高。層數(shù)繼續(xù)往上走，標(biāo)準(zhǔn)層面積的減幅超過了核心筒面積的減幅，所以使用率不斷變小。而住宅樓與辦公樓的區(qū)別正是幾十層的住宅樓的k值都不會(huì)發(fā)生改變。

正是因?yàn)檗k公樓的標(biāo)準(zhǔn)層和使用率受到外形形體的影響大，所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)，要切記不能一味追求標(biāo)新立異的外形，而犧牲掉樓房的使用率。

標(biāo)準(zhǔn)層——核心筒位置

核心筒的位置是影響標(biāo)準(zhǔn)層的一大因素，下圖我們歸納出五種核心筒位置以及相關(guān)的要點(diǎn)。

各類核心筒位置的知識(shí)點(diǎn)歸納

最常見的核心筒位置就是中心筒式和中長筒式，板式的塔樓則常用偏筒式，留出大量的辦公空間。還有分散筒式和外筒式，這兩種核心筒位置的優(yōu)勢相當(dāng)明顯，共同特點(diǎn)是能夠創(chuàng)造出完整的、開放的、大面積辦公空間，常應(yīng)用于大公司的總部或有能力整層出租的，不利于分割出售的普通辦公樓。

但是結(jié)構(gòu)合理性并不是我們?cè)u(píng)判超高層的唯一標(biāo)準(zhǔn)，判定建筑的經(jīng)濟(jì)性還有其他標(biāo)準(zhǔn)，譬如景觀。假設(shè)這棟樓的北面是輕軌、鐵路甚至是垃圾場等不良的因素，南面能夠看到湖泊、草地和公園這些優(yōu)良的景觀。這時(shí)候建筑師綜合考慮就會(huì)將核心筒移至北端，而不是采取傳統(tǒng)的中心筒式。也許在結(jié)構(gòu)師看來樓房的結(jié)構(gòu)并不理想，但是甲方就會(huì)比較欣賞這種設(shè)計(jì)，畢竟開闊的景觀面，大面積的辦公空間，進(jìn)一步提升了甲方的樓房價(jià)值。

所以判斷核心筒的位置是否合理，需要綜合考慮多方因素，尤其是價(jià)格和結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性。不要直接就拿一個(gè)經(jīng)典平面套到實(shí)際案例。

標(biāo)準(zhǔn)層——層高

首先先來普及幾個(gè)關(guān)于層高的基本概念。架空樓板、結(jié)構(gòu)樓板、臺(tái)高和加工線腳這些加起來就有250mm-300mm，而設(shè)備風(fēng)管和水管層占了層高的大頭，高850mm-900mm。風(fēng)管下還有一個(gè)吊頂大約在150mm。以上我們?nèi)繗w入設(shè)備吊頂?shù)母叨热?200（已經(jīng)是至少要達(dá)到的數(shù)值，需要和設(shè)備專業(yè)扯上半天的結(jié)果），情況復(fù)雜可能還需要出一個(gè)設(shè)備吊頂?shù)哪Ｐ停瑢?nèi)部管線重新布置。

所以當(dāng)前的甲級(jí)寫字樓層高已經(jīng)向4m和4m以上沖擊，至少保證凈高度在2800。如果層高低于4m，凈高度就會(huì)低于2800，給人壓抑的感覺。

層高中的吊頂分為兩種，平吊頂與高低吊頂。對(duì)辦公面積不大的區(qū)域，多采用平吊頂。

平吊頂示意圖

吊頂以內(nèi)的設(shè)計(jì)包括風(fēng)管層（320—350mm），風(fēng)管旁邊相同標(biāo)高的有三足管（冷凝水、給水和排水），還有消防噴淋的支管，消防干管通常位于走道上方。最后再考慮橋架，大約在100mm的高度。了解吊頂內(nèi)部對(duì)于我們繪制施工圖很有幫助。

而高低吊頂則針對(duì)辦公面積較大的區(qū)域，有大空間如會(huì)議室，需要局部放高，調(diào)整綜合管線布置，可釋放300mm左右的空間，局部可做到3100-3200。

高低吊頂示意圖